Inovações da Lei 14.711 e a alteração da alienação fiduciária

Com a aprovação da Lei nº 14.711 que entrou em vigor em 31/10/2023, trouxe o novo marco legal das garantias. A alteração da lei da alienação fiduciária ofertou inovações fundamentais para as transações de crédito e para o mercado financeiro. A lei aprovada também modificou várias leis, entre elas o Código de Processo e Código Civil.

É notório que as garantias desempenham um papel de suma importância nas operações de crédito, bem como facilitam o acesso ao crédito e a movimentação do comércio.

Assim, as alterações feitas na lei têm como objetivo primordial, regular as regras referentes aos objetos das alienações e as medidas extrajudiciais de execuções.

Principais alterações e inovações trazidas pelo novo marco legal das garantias de empréstimos

Como mencionado, foram feitas várias modificações e inovações na lei das alienações fiduciárias.

Dessa forma, destacaremos alguns institutos trazidos pela lei, desenvolvendo breves considerações a cada um deles.

Alienações fiduciárias sucessivas

A Lei nº 14.711 trouxe a viabilidade de concurso de credores, ou seja, a possibilidade de uma nova operação de crédito sobre um bem que já é uma garantia em outra alienação fiduciária diversa.

Em caso de execução, o credor fiduciário anterior tem prioridade em relação ao credor posterior, assim, respeitando a ordem cronológica dos contratos.

Os credores posteriores ficam sub-rogados desde a data do registro de suas garantias, resguardado o direito de receber o montante que restar daquele bem.

Alteração nos processos de execução das alienações fiduciárias 

Mudanças também foram feitas nos processos de execuções, bem como o prazo para abertura dos leilões.

Determinação de que, em caso de segundo leilão, poderá ser aceito o maior lance oferecido desde que este seja o valor maior ou igual ao total da dívida da alienação, incluindo os valores das despesas como emolumentos cartorários, tributos e taxas.

Caso o credor fiduciário não consiga alcançar o valor mínimo da dívida, poderá o credor aceitar o valor que corresponde à metade do total da dívida.

E caso não arremate a integralidade da dívida, fica ao devedor fiduciário o encargo de quitar o saldo remanescente, exceto se o objeto da garantia for de caráter residencial (aqui podemos observar que o legislador fez questão de separar o imóvel residencial do não residencial, tendo outro caminho para o objeto de caráter não residencial).

Ademais, novos dispositivos foram inseridos para regular execuções que tratam de operações de crédito em que se tem mais de um imóvel garantido.

Dessa forma, desde que não haja cláusula expressa sobre a vinculação das parcelas em cada imóvel garantido, o credor poderá executar as garantias em atos simultâneos, podendo levar os imóveis a leilão em conjunto ou em atos sucessivos por meio da consolidação da propriedade.

A constituição do agente garantidor 

Outra novidade trazida pela lei, é a possibilidade de um agente de garantia que administrará a garantia para manutenção e execução dela.

O agente garantidor atuará em nome próprio, assim como o registro do gravame em seu nome, bem como a gestão da execução, e poderá valer-se da execução extrajudicial da garantia, quando houver previsão na legislação especial aplicável à modalidade.

Ademais, o agente terá dever fiduciário em relação aos credores da obrigação garantida e responderá perante os credores por todos os seus atos.

Há possibilidade de haver outros agentes, assim, o agente de garantia poderá ser substituído, a qualquer tempo, por decisão do credor único ou dos titulares que representem a maioria simples dos créditos garantidos, reunidos em assembleia.

Mas a substituição do agente de garantia somente será eficaz após ter sido tornada pública pela mesma forma por meio da qual tenha sido dada publicidade à garantia.

Nova hipoteca e sua expansão

O ressurgimento da hipoteca foi um dos marcos importantes para o mercado financeiro. Isso porque os procedimentos das execuções foram atualizados a fim de facilitar a recuperação do crédito.

O proprietário poderá requerer a extensão da hipoteca para garantir novas obrigações em favor do mesmo credor, mantendo o registro e a publicidade originais, mas respeitando, em relação à extensão, a prioridade dos direitos contraditórios registrados na matrícula do imóvel.

O texto legal traz alguns requisitos para a aprovação da extensão em seu artigo 1.487-A:

• § 1º A extensão da hipoteca não poderá exceder ao prazo e ao valor máximo garantido constantes da especialização da garantia original.
• § 2º A extensão da hipoteca será objeto de averbação subsequente na matrícula do imóvel, assegurada a preferência creditória em favor da:
• I obrigação inicial, em relação às obrigações alcançadas pela extensão da hipoteca;
• II obrigação mais antiga, considerando-se o tempo da averbação, no caso de mais de uma extensão de hipoteca.

Em caso de inadimplência total ou parcial, o credor poderá iniciar a execução extrajudicialmente, fomentando a celeridade da recuperação do crédito e de certa forma, desafogar o judiciário. A intimação do devedor será pessoal pelo oficial de registro de imóveis.

O devedor tem o prazo de 15 dias para purgar a mora. O credor registrando a não purgação da mora, promoverá o leilão no imóvel em até 60 dias.

Das soluções negociais prévio ao protesto e das medidas de incentivo à renegociação de dívidas protestadas

A lei viabilizou novas medidas de recuperação de crédito, tanto quanto no âmbito prévio à adimplência, quanto na renegociação das dívidas protestadas.

No que tange às negociações prévias, o credor poderá enviar uma proposta ao devedor para a quitação da dívida. O devedor tem o prazo de 30 dias para responder a proposta.

Caberá ao devedor o pagamento das despesas dos emolumentos e demais taxas cartorárias.

Nas medidas de incentivo, o legislador deixou a faculdade do credor, devedor ou do tabelião, de criar medidas de incentivo para a quitação do débito, das quais: a concessão de desconto para quitação, abatimento nos valores dos emolumentos e taxas ou a possibilidade de parcelamento. O devedor poderá enviar uma contraproposta da negociação.

Perspectivas ao novo marco das garantias e alteração da lei da alienação fiduciária

Sob um olhar prático à nova legislação das garantias, os procedimentos da alienação fiduciária em relação a sua regulamentação aos contratos e as regras de execução, se mostram eficientes e asseguram ao credor uma recuperação de crédito mais célere e eficaz.

A viabilidade do processo de execução extrajudicialmente, é uma forma de desjudicialização, como prevenção do litígio, desafogando o sistema jurídico brasileiro. A nova hipoteca vem como um meio eficiente para os credores, não precisando acionar a máquina judicial.

Para os credores há diversos interesses na lei, tendo como um facilitador na faculdade de requerer o imóvel ou simplesmente o valor da dívida. Sendo que para alguns, o interesse poderá ser no capital, mantendo o ativo para venda sem interesse na posse do imóvel.

Havia uma necessidade de alteração da lei de alienação fiduciária, assim como inovação, uma vez que o texto original legal dava abertura para entendimento diverso, no que resultava decisões judiciais diferentes, sem levar em conta que os procedimentos eram mais morosos e dificultavam na recuperação de ativos.

A nova legislação tem o objetivo de facilitar o acesso e, ao mesmo tempo, a recuperação do crédito.

 

Texto por: Jessica Rondon