Tabelionatos de Notas e sua importância durante o processo de recuperação de crédito
Possivelmente o Registro de Imóveis é a modalidade de cartório mais conhecida no setor de recuperação de crédito, considerando que sua principal função é justamente centralizar e dar publicidade aos registros relativos à propriedade imóvel. Entretanto, é muito importante considerar que os atos de transferência de imóveis não se iniciam nesse tipo de registro, mas sim nos Tabelionatos de Notas.
Conforme previsão do Código Civil, a propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de imóveis. Esse mesmo diploma normativo também determina que a transferência somente se dá por escritura pública quando o valor do imóvel ultrapassar trinta vezes o maior salário mínimo nacional.
Diante da legislação cível, o processo padrão de transferência dos imóveis divide-se em duas partes, sendo primeira lavrada a escritura pública junto aos Tabelionatos de Notas, e na sequência está será levada ao Registro de Imóveis para ser comunicada na matrícula da propriedade, perfectibilizando a transferência. Esse fluxo criou uma brecha que muitos devedores utilizam como uma espécie de técnica de blindagem: A postergação do registro da escritura na matrícula.
Considerando que os credores normalmente buscam a propriedade imóvel nos Registros de Imóveis, é natural que, na hipótese em que a escritura não tenha sido registrada na matrícula, a busca nesse cartório retorne negativa. Em razão disso, não levar a escritura a registro imediatamente pode ser benéfico ao devedor, principalmente se o transmitente não possuir riscos de ter seus bens visados em uma execução, muito embora, ainda que ocorra essa hipótese, o adquirente possa alegar sua boa-fé para evitar a constrição do imóvel.
O devedor pode permanecer sem registrar a escritura até lhe ser oportuno a regularização da matrícula, como, no momento em que desejar transferir a propriedade. Essa técnica de blindagem, embora simples, é extremamente eficaz, pois somente pode ser combatida com a ciência dessa hipótese, com a promoção de buscas em Tabelionatos de Notas e análise dos atos encontrados. Não é um processo convencional no fluxo de alguns dos credores, mas pode trazer diversos resultados.
Além de revelar a técnica de blindagem mencionada, existem outras informações relevantes que uma consulta aos Tabelionatos de Notas podem apresentar. Além de escrituras, essas serventias são responsáveis por lavrar procurações públicas, requisito para a realização de diversos atos cujos poderes não podem ser outorgados através de instrumentos particulares. Instituições financeiras exigem procurações públicas, bem como, em consideração ao princípio da atração de forma, qualquer ato que dependa de escritura pública somente poderá ser praticado por procurador munido de instrumento público. Por fim, alguns outros atos não convencionais, como a ata notarial, podem trazer informações relevantes ao credor para fins de negociação ou de execução judicial.
É claro que, no âmbito da recuperação de crédito, existem padrões de diligências que devem inevitavelmente ser observados, porém, para o credor é importante ter em mente que muitas vezes, é justamente o esforço “fora do padrão”, como buscas que normalmente não são realizadas, o grande diferencial para obter êxito no processo de recuperação.
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